El precio invisible de comprar una casa – Cómo el ITP puede cambiarlo todo según dónde vivas

ITP que es?. Seguro que cuando piensas en comprar piso, te imaginas la escena perfecta: encuentras uno que encaja contigo, no está lejos de tu trabajo, la zona te gusta, tiene buena luz y ya te ves decorándolo a tu gusto.

Hablas con el banco, te dicen que la hipoteca está aprobada, haces números rápido y piensas: “Con la entrada llego, creo que sí”.

Y entonces, con calma, te sientas un día con la calculadora, y ahí aparece la sorpresa. No basta con tener el dinero para la entrada, falta algo que casi nadie te explica al principio: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el famoso ITP.

Glosario del contenido del artículo:

• El ITP: un impuesto tan importante como desconocido
• El mapa del ITP en España: un impuesto que varía con el paisaje
• Tipos reducidos: sí, pero con letra pequeña
• El ITP no perdona los errores (ni los malentendidos)
• El ITP como barrera para jóvenes: más allá del precio
• ITP en España: por qué pagas impuestos distintos según la comunidad autónoma

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Este impuesto entra en escena después de la firma con el notario y puede sumar un 6%, un 8%, un 10%… incluso hasta un 13% más sobre el precio de la vivienda. No está incluido en el precio del piso, el banco no lo financia y te toca pagarlo por tu cuenta.

Y lo más curioso (y un poco injusto, la verdad): cambia según dónde compres. El mismo piso, al mismo precio, en dos provincias distintas… y tú pagando miles de euros de diferencia solo por el tipo de ITP que tenga tu comunidad. Y sí, es obligatorio.

El ITP: un impuesto tan importante como desconocido

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el famoso ITP, es de esos que casi nadie tiene en mente cuando empieza a mirar pisos, pero que puede cambiarte totalmente las cuentas.

Es un impuesto autonómico, lo que quiere decir que cada comunidad autónoma pone sus propias reglas y sus propios porcentajes.

¿Cuándo se paga? Cuando compras una vivienda de segunda mano, es decir, que no es nueva de promotor. Si el piso es nuevo, lo que entra en juego es el IVA, pero en cuanto la vivienda pasa de un particular a otro, ahí aparece el ITP y te toca a ti asumirlo.

Y aquí viene lo que a muchos les pilla por sorpresa: no es un gasto que puedas negociar, ni rebajar, ni meter dentro de la hipoteca. No se descuenta del precio de venta, no se financia con el banco.

Lo pagas tú, al contado, normalmente dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Si te pasas de plazo, llegan recargos y sanciones, si se te “olvida”, Hacienda, ya sabes, no se olvida.

Para pagarlo tienes que rellenar el modelo 600, indicar el valor de la vivienda y aplicar el tipo impositivo que tenga tu comunidad. Hasta aquí, más o menos lógico, pero luego viene la letra pequeña: la base imponible no siempre es el precio que tú has pagado.

Si existe un valor de referencia catastral más alto, la administración te obliga a tributar por ese valor. ¿La consecuencia? Puedes terminar pagando impuestos por una cantidad superior a la que firmaste en la notaría, y si declaras menos, pueden llegar liquidaciones complementarias, intereses y sanciones.

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El mapa del ITP en España: un impuesto que varía con el paisaje

Si piensas que el ITP es el mismo en toda España, ya te digo que no. Cambia casi tanto como el paisaje cuando cruzas de una comunidad a otra.

En 2025, los tipos generales de este impuesto van desde el 4% hasta el 13%, según dónde compres tu vivienda.

Mira este contraste: en el País Vasco el tipo general es del 4%, es el más bajo de todo el país. Pero te vas a Baleares y la cosa cambia bastante, allí la escala es progresiva: empieza en el 8% y puede llegar hasta el 13% si el inmueble supera los dos millones de euros. Es decir, cuanto más cara sea la casa, más porcentaje te toca pagar.

En comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana, los tipos se mueven entre el 10% y el 11%. A simple vista puede parecer “solo” uno o dos puntos de diferencia, pero cuando haces las cuentas sobre cientos de miles de euros, se nota y mucho.

Y aquí entra otro detalle que suele pasar desapercibido: la progresividad del ITP. En algunas comunidades, si el valor de la vivienda supera cierto límite, saltas a un tramo superior y pagas más porcentaje.

En Baleares, por ejemplo, una vivienda de un millón de euros puede suponer decenas de miles de euros solo en este impuesto, aparte del precio de compraventa. ¿El resultado? Mucha gente se lo piensa dos veces antes de comprar una casa más grande o en una zona mejor, simplemente por miedo a caer en un tramo fiscal más alto.

Tipos reducidos: sí, pero con letra pequeña

La parte buena de todo esto es que no todas las noticias son malas. Muchas comunidades tienen tipos reducidos de ITP para ciertos colectivos: jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, quienes compran VPO.

El problema es que acceder a esos beneficios no siempre es tan sencillo. Los requisitos cambian según la comunidad y, la verdad, a veces son bastante estrictos.

Mira algunos ejemplos concretos: en Murcia, si tienes menos de 40 años y compras tu vivienda habitual, puedes optar a un tipo reducido del 3%.

En Andalucía, si no has cumplido los 35 y compras tu vivienda habitual por un precio que no supere los 150.000€, puedes beneficiarte de un 3,5%, y en Baleares todavía bajan más la apuesta: el tipo puede bajar al 2% para jóvenes, siempre y cuando el inmueble no pase de los 270.151,20€.

Pero ojo, porque nada de esto es automático, no es “tengo la edad y ya está”. Hay que pedirlo, justificarlo y presentar la documentación que toque, y un simple detalle (como superar por poco el valor máximo permitido o no vivir allí el tiempo mínimo exigido) puede hacer que pierdas la reducción y tengas que pagar después la diferencia ¡un despiste caro!.

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El ITP no perdona los errores (ni los malentendidos)

En un foro de hipotecas, una chica de Valencia contaba su caso, y sinceramente, es de esos que te hacen pensar. Había comprado su primera vivienda habitual y se había acogido al tipo reducido por ser menor de 35 años.

Todo perfecto al principio: ilusión, piso propio, ayuda fiscal… hasta que, a los pocos meses, le salió trabajo en otro municipio y tuvo que mudarse.

Ahí empezó la preocupación: como todavía no habían pasado los tres años que Hacienda exige para considerar una vivienda como “habitual”, se preguntó con toda la lógica del mundo: “¿Voy a perder el beneficio fiscal por irme antes de tiempo?”.

La respuesta, por desgracia, es que SÍ, eso puede pasar. Si compras con tipo reducido y dejas de vivir en esa casa antes de los tres años, Hacienda puede reclamarte la diferencia del impuesto que dejaste de pagar en su día, y no solo eso, también pueden sumarse recargos e intereses.

Es como un compromiso silencioso que firmas sin darte del todo cuenta: aceptas el beneficio, pero a cambio te “atan” a esa vivienda durante un tiempo mínimo, lo que al principio se presenta como una ayuda, puede acabar convirtiéndose en una carga que te persigue después.

Ceuta y Melilla: los grandes olvidados, con las mejores condiciones

Hay un detalle del ITP que casi nadie comenta, y es bastante interesante. En Ceuta y Melilla el tipo general es del 6%, pero además ofrecen bonificaciones por residencia habitual que hacen que comprar vivienda de segunda mano allí sea mucho más asequible que en la mayoría de España.

Lo curioso es que estas ventajas casi nunca salen en las típicas comparativas de impuestos entre comunidades, pasan muy desapercibidas y, sin embargo, si vives allí (o puedes justificar que vives allí), el ahorro real puede ser bastante importante.

El ITP como barrera para jóvenes: más allá del precio

Cuando se habla de lo complicado que es comprar vivienda en España, casi siempre salen los mismos temas: los precios disparados, la poca oferta, los sueldos que no dan para mucho, pero casi nadie mete al ITP en la conversación.

Y, sin embargo, para alguien joven que quiere comprar, este impuesto puede ser uno de los golpes más duros.

Piensa en un piso de 150.000 euros. Solo por el ITP puedes llegar a pagar entre 6.000 y 15.000 euros más, según la comunidad donde compres, y aquí viene lo clave: ese dinero no va dentro de la hipoteca. No te lo presta el banco, tiene que salir directamente de tus ahorros.

¿Qué pasa entonces? Que, en la práctica, aunque tengas el famoso 20% de entrada, si no has reservado también el dinero para el ITP y los gastos de notaría (que entre todo se van fácilmente a un 10%–12% del precio), la operación no sale.

Y muchas, de hecho, se caen por eso, porque el comprador descubre demasiado tarde que el banco no paga impuestos por él.

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Dudas reales, decisiones difíciles

Entre todas las dudas que suelen aparecer al comprar casa, hay una que se repite mucho. Un lector lo planteaba así: “Tuve una vivienda, la vendí, y ahora compro otra. ¿Puedo beneficiarme del tipo reducido?”. Y claro, suena lógico pensarlo, pero la respuesta no es tan sencilla como nos gustaría.

Depende totalmente de la comunidad autónoma donde compres. En algunas, como Castilla y León, lo que miran es tu situación actual: si ahora mismo no tienes ninguna vivienda a tu nombre, aunque hayas tenido una antes, puedes acceder a ciertos beneficios, pero en otras, el foco está en si es tu “primera compra” de vivienda, y ahí la cosa cambia: si ya tuviste una casa, aunque la hayas vendido, pueden decirte que no cumples el requisito y dejarte fuera del tipo reducido.

Parece un detalle sin importancia, pero no lo es. Son justo estas pequeñas condiciones, escritas en letra pequeña, las que marcan la diferencia en miles de euros, y las que más ansiedad generan, sobre todo si estás comprando por primera vez y no quieres meter la pata.

Por eso, la verdad, lo mejor que puedes hacer es adelantarte: informarte bien en tu comunidad, revisar los requisitos con calma y, si hace falta, pedir asesoramiento profesional.

A veces una consulta a tiempo evita errores muy caros y frustraciones que te pueden amargar algo que, en teoría, debería ser una buena noticia: estrenar casa.

ITP en España: por qué pagas impuestos distintos según la comunidad autónoma

Cuando hablamos del ITP en España, en realidad no hablamos de “un” impuesto, sino de muchos.

Es casi como un mapa fiscal: cada comunidad autónoma tiene su propio modelo, con sus reglas, sus tramos, sus reducciones y sus formas de gestionarlo. No existe un tipo único estatal, sino 17 versiones diferentes del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Y qué implica eso para ti en la práctica? Que dos personas con los mismos ingresos, comprando una vivienda muy parecida, pueden pagar miles de euros de diferencia solo por hacerlo en comunidades distintas. No es un matiz pequeño, es un cambio que te puede alterar completamente el presupuesto.

Y esa diferencia no se queda solo en los números, también afecta a la movilidad residencial (dónde te planteas vivir), a la inversión inmobiliaria y a la sensación de justicia fiscal, porque es normal que te preguntes: “¿Por qué por la misma casa yo pago bastante más que alguien en otra zona del país?”.

Por eso, más allá de enamorarte del piso, negociar con el banco o imaginar cómo vas a amueblar el salón, hay una pregunta clave que deberías hacerte antes de firmar nada:

¿Cuánto voy a pagar de ITP en mi comunidad autónoma?

Parece una pregunta simple, pero tiene mucha fuerza, porque el suelo donde está la casa no lo puedes cambiar, pero el susto del impuesto sí lo puedes evitar en parte si te informas bien, planificas tu compra con cabeza y conoces los beneficios o tipos reducidos a los que podrías acceder.

Antes de dar el “sí” definitivo, incluye siempre al ITP en tus números. Te ahorrarás sorpresas, agobios y, posiblemente, bastante dinero.

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